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Der Anspruch auf Mietzinsminderung stellt ein gesetzliches
Recht des Mieters
dar,
welches nicht der Zustimmung des Vermieters bedarf und auf das der Mieter
im
Vorhinein nicht verzichten
kann.
Die Mietzinsminderung ist dem Vermieter unter Anführung der Gründe und des
Ausmaßes am besten
schriftlich
per Einschreiben mit Rückschein mitzuteilen.
Es ist auch möglich, um das Risiko einer wirksamen Kündigung zu vermeiden, zunächst
die Miete in ihrer vollen Höhe unter Vorbehalt der Rückforderung zu zahlen und erst
später – wenn das Ausmaß der Minderung konkretisiert ist – den entsprechenden Betrag
zurückzufordern.
Eine Mietzinsminderung für die Vergangenheit ist ohne vorherige Mitteilung an den
Vermieter nicht möglich.
Keine fixen Richtsätze für das Ausmaß
der Mietzinsminderung
Das Gesetz verwendet die relativ unklaren Worte, dass „der Mieter für die Dauer und
in dem Maße der Unbrauchbarkeit des Mietgegenstandes von der Entrichtung des
Zinses befreit ist“. Die Ausgangsbasis für den Prozentsatz, um den die Miete reduziert
werden kann, ist der Bruttomietzins, also inklusive Betriebs-, Heizungs- und
Warmwasserkosten samt Umsatzsteuer. Das Ausmaß der Unbrauchbarkeit – und damit
das Ausmaß der Zinsbefreiung – ist nicht ohne weiteres in jedem Fall eindeutig
einschätzbar.
Die Gerichte treffen hier immer Einzelfallentscheidungen.
Es wurde beispielsweise entschieden, dass, wenn etwa infolge eines schadhaften
Kamins die
Wohnung nicht beheizbar ist, in der kalten Jahreszeit eine
Mietzinsminderung bis auf Null möglich
ist.
Eine andere gerichtliche Entscheidung ging dahin, dass eine
Heizanlage, die im Jänner
und Februar nur eine Raumtemperatur von maximal 18 Grad Celsius erreicht, eine
Zinsminderung im Ausmaß von 10 %
rechtfertigen würde.
ACHTUNG
Vor Geltendmachung einer Mietzinsminderung muss sich der
Mieter daher im Klaren
darüber sein
, dass er im Falle eines Rechtsstreites – so etwa wenn der Vermieter den
einbehaltenen Mietzins einklagt oder auch die Kündigung einbringt – das
Ausmaß der
Unbrauchbarkeit des Mietgegenstandes zu beweisen
hat.
Sollte das Gericht zu dem Ergebnis gelangen, dass die Minderung gar nicht oder nicht
im geltend gemachten Ausmaß gerechtfertigt war, besteht im Bereich der Anwendbarkeit
des Mietrechtsgesetzes noch folgende Möglichkeit: Bezahlt der Mieter bis zum Ende der
Gerichtsverhandlung die zu Unrecht einbehaltenen Beträge nach, ist eine Kündigung des
Vermieters abzuweisen, solange den Mieter am Zahlungsrückstand kein grobes