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Geförderter Neubau:
Mietgegenstände („klassische Mietwohnung") in Gebäuden, die auf Grund einer
nach dem 30. Juni 1953 erteilten Baubewilligung errichtet worden sind, wenn die
Errichtung des Gebäudes mit Mitteln der Wohnbauförderung erfolgte.
Genossenschaftswohnung:
Mit dem etwas ungenauen Begriff Genossenschaftswohnung werden Wohnungen
bezeichnet, die von einer gemeinnützigen Bauvereinigung (z.B. Neue Heimat Tirol,
TIGEWOSI, Alpenländische Heimstätte usw.) errichtet und vermietet werden.
Da die gemeinnützige Bauvereinigung hier Liegenschaftseigentümer ist, schließt sie
Hauptmiet- oder auch Nutzungsverträge ab. Für diese Mietverhältnisse gelten die
wesentlichen Bestimmungen des Mietrechtsgesetzes und darüber hinaus noch die
speziellen Vorschriften des Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes (WGG).
Teil- und Nichtanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes
Wenn die komplizierten Bedingungen zum Investitionsersatzanspruch nicht erfüllt
sind und bei Mietverhältnissen, die nicht dem Vollanwendungsbereich des Miet-
rechtsgesetzes unterliegen (die Vorschriften des Mietrechtsgesetzes über den
Investitionskostenersatz können hier jedoch im Mietvertrag vereinbart werden),
bleibt dem Mieter für seine Aufwendungen nur ein Ersatzanspruch nach dem ABGB.
Danach können
notwendige oder nützliche Verbesserungen binnen sechs
Monaten ab Rückstellung
des Mietgegenstandes geltend gemacht werden, wenn
sie nicht nur objektiv von Nutzen sind, sondern gleichzeitig auch dem Vermieter
subjektiv nützen, also z. B. aufgrund standarderhöhender Investitionen höhere
Mieteinnahmen ermöglichen.
Maßgebend ist nicht, ob die Verbesserungen nach objektiven Gesichtspunkten einen
Wert haben, sondern allein, ob diese Investitionen für den Vermieter rein subjektiv
von Nutzen sind oder nicht. Dies erschwert den vom Mieter zu erbringenden Beweis
bei der Durchsetzung.
Die Durchsetzung dieses Anspruchs ist auch nicht im außerstreitigen Gerichts-
verfahren bzw. Schlichtungsstellenverfahren möglich, sondern muss im riskanteren
streitigen Verfahren mittels Klage geltend gemacht werden.
Zu beachten ist auch, dass sich in Mietverträgen häufig die Klausel findet, wonach
der Mieter bereits im Vorhinein auf allfällige Ersatzansprüche nach dem ABGB
verzichtet. Ein derartiger Verzicht des Mieters ist allenfalls in einem individuell
ausverhandelten Mietvertrag grundsätzlich schon im Vorhinein zulässig und wirksam.