8 / 88
6
AK
-Infoservice
So wurde folgende Vereinbarung in einem Mietvertragsformular vom
OGH für unwirksam erklärt: „
Unter Betriebskosten sind alle jene Auf-
wendungen zu verstehen, die für den ordnungsgemäßen Betrieb der
Liegenschaft.....erforderlich sind und/oder durch die Benützung von
Gemeinschaftseinrichtungen durch den Nutzer entstehen. Insbeson-
dere, jedoch nicht ausschließlich, zählen dazu.......“
Diese Vertragsklausel – so der OGH – ist unklar im Sinn des § 6 Abs 3
KSchG, weil sie die als „Betriebskosten“ zu überwälzenden Kosten nur
beispielsweise aufzählt („insbesondere“) und gleichzeitig darauf verweist,
dass die in der Aufzählung genannten Kostenkategorien nicht „ausschließ-
lich“ seien. Es bleibt also nicht bei den Betriebskosten im herkömmlichen
Wortsinn. Zu den „Betriebskosten“ könnten auch nicht einmal angedeutete
Kostenkategorien gezählt werden. Es ist also unklar, was unter „Aufwen-
dungen, die für den ordnungsgemäßen Betrieb einer Liegenschaft erforder-
lich sind...“ gemeint sein könnte. Der Mieter kann die auf ihn allenfalls zu-
kommenden Kosten nicht absehen. Die Klausel ist daher unwirksam, weil
sie intransparent im Sinn des § 6 Abs 3 KSchG ist.
2. Die gesetzlichen Bestimmungen (MRG) im Einzelnen
Alle nachfolgenden Ausführungen beziehen sich nur auf solche Mietver-
hältnisse, die den zwingenden Bestimmungen über die Verrechnung und
Abrechnung von Betriebskosten nach dem MRG unterliegen [siehe in 1.,
unter a)].
2.1. Betriebskosten als Mietzinsbestandteil
Nach den Bestimmungen des Mietrechtsgesetzes (MRG) setzt sich der
(Brutto-)Mietzins für Hauptmietwohnungen aus folgenden Bestandteilen
zusammen:
Q
Q
Hauptmietzins („Nettomietzins“)
Q
Q
Anteil für
Betriebskosten und laufende öffentliche Abgaben
Q
Q
Anteil für allfällige
besondere Aufwendungen,
das sind die
Betriebs-
kosten von Gemeinschaftsanlagen
(z. B. Aufzug, Waschküche, . . .)
Q
Q
allenfalls Entgelt für mitvermietete Einrichtungsgegenstände oder
sonstige vom Vermieter zu erbringende zusätzliche Leistungen
Q
Q
Umsatzsteuer (bei Wohnungen 10%); wenn Einrichtungsgegenstände
mitvermietet werden und/oder der Vermieter auch für die Wärmever-
sorgung sorgt, so ist für diese Leistungen ein Umsatzsteuersatz von