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Bei der Festsetzung der Nutzwerte (durch Schlichtungsstelle/Gericht bzw
Sachverständige) wird jedes Objekt der Liegenschaft im Vergleich zu den
übrigen Objekten bewertet. Ausgegangen wird dabei von der Nutzfläche, es
werden aber Umstände, die den Wert einer konkreten Wohnung im Vergleich
zu anderen Objekten nennenswert erhöhen (z. B. Terrasse) oder auch ver-
mindern (z. B. volle Straßenlage), durch Zu- oder Abschläge berücksichtigt.
Nach der Durchführung dieser Bewertung kann der Nutzwert jedes ein-
zelnen Objektes (z. B. Wohnung Top 3 hat Nutzwert 49) zur Summe der
Nutzwerte aller Objekte der Liegenschaft (z. B. 1376) in Beziehung gesetzt
werden. Die sich so ergebende Bruchzahl (in unserem Beispiel 49/1376)
entspricht also dem Verhältnis des Nutzwerts der konkreten Wohnung
zum zusammengerechneten Nutzwert aller Objekte (in Prozent ausge-
drückt: 3,56%). Dann könnten im Bereich des WGG die Betriebskosten
auch nach diesem Aufteilungsschlüssel verteilt werden.
Sonderfall: Aufteilung von Betriebskosten nach dem messbaren
Verbrauch
Für die Heizungs- und Warmwasserkosten ist bereits bisher durch das
Heizkostenabrechnungsgesetz vorgesehen, dass der überwiegende Teil
der Energiekosten auf der Grundlage des gemessenen Verbrauches auf-
zuteilen ist. Dieser Grundgedanke des Heizkostenabrechnungsgesetzes
wurde mit der Wohnrechtsnovelle 1999 auch in das Mietrechtsgesetz auf-
genommen.
Die vom Verbrauch abhängigen Betriebskosten können unter gewissen
Voraussetzungen entsprechend dem Verbrauch (also abweichend vom
Nutzflächen- oder Nutzwertschlüssel) aufgeteilt werden.
Diese
abweichende Aufteilung (entsprechend dem gemessenen
Verbrauch) bedarf einer schriftlichen Vereinbarung zwischen dem
Vermieter und mindestens zwei Dritteln der Mieter.
Dieses Quotener-
fordernis auf Mieterseite muss zum Zeitpunkt des Abschlusses der Ver-
einbarung erfüllt sein. Wenn eine derartige Vereinbarung vorliegt, so hat
jeder Mieter die Erfassung der Verbrauchsanteile in seinem Mietgegen-
stand zu dulden.
Eine spätere Veränderung des Quorums – z. B. aufgrund nachträglichen
Hinzukommens weiterer Mieter – berührt die Gültigkeit einer einmal wirk-
sam zustande gekommenen Aufteilungsvereinbarungen nicht. Beim Mie-