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BEISPIEL:
Frau Schmid ist Alleineigentümerin einer Liegenschaft mit einem da-
rauf errichteten zweistöckigen Wohnhaus. Sie schenkt und übergibt
das Eigentum an der Liegenschaft an ihre beiden Töchter Karin und
Herta; beide bekommen je einen halben Anteil. Nach Einverleibung
im Grundbuch sind beide je zu 1/2 Anteil Miteigentümer der Liegen-
schaft und des darauf errichteten Hauses. Aus ihrer Stellung als Mit-
eigentümer ergibt sich nun noch nicht, welche der beiden Töchter
welchen realen Teil des Grundstückes bzw. des Hauses nutzen darf.
Die Grundsätze, nach denen Entscheidungen der Miteigentümer über die
Nutzung und Verwaltung der gemeinschaftlich besessenen Liegenschaft
zustande kommen, richten sich bei schlichtem Miteigentum nur nach dem
ABGB ohne die Besonderheiten des WEG.
Nutzungsrechte von Miteigentümern
Ist jemand Miteigentümer einer bebauten Liegenschaft ohne nicht auch
gleichzeitig Wohnungseigentümer zu sein, so kann er in dem Gebäude
eine bestimmte Wohnung nur dann selbst nutzen, wenn er mit den üb-
rigen Miteigentümern einen eigenen
Mietvertrag
geschlossen hat. Dann
hat er auch - neben seiner Stellung als schlichter Miteigentümer - wie je-
der andere Mieter, Mietrechte an einer bestimmten Wohnung.
Eine andere Möglichkeit besteht darin, dass alle Miteigentümer der Lie-
genschaft eine
Benützungsregelung
einstimmig vereinbaren. In einer
derartigen Vereinbarung können die „schlichten“ Miteigentümer die Be-
nützung der einzelnen Wohnungen oder der Wohnräume des Hauses un-
tereinander vertraglich aufteilen. Durch eine Benützungsregelung ist es
also möglich, dass sich mehrere schlichte Miteigentümer einer Liegen-
schaft gegenseitig Nutzungsrechte an bestimmten Teilen der Liegenschaft
einräumen, ohne Wohnungseigentum zu begründen. Eine derartige Be-
nützungsregelung sollte aber unbedingt im
Grundbuch angemerkt
wer-
den. Nur dann gilt sie auch für die Rechtsnachfolger.
Die „schlichten“ Miteigentümer könnten durch geeignete Vertragsgestal-
tung also praktisch dieselben Nutzungsrechte wie Wohnungseigentümer
haben. Viele Rechte von Wohnungseigentümern (zB die Minderheits-
rechte) ergeben sich aber direkt aus dem WEG. ,,Schlichte“ Miteigentü-
mer müssten viele dieser Rechte erst vertraglich vereinbaren. Dabei kann