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Forderungen, die in den letzten 5 Jahren vor einer eventuellen Zwangsver-
steigerung rückständig geworden sind.
Im Fall einer Zwangsversteigerung geht die durch das Vorzugspfandrecht
besicherte Forderung allen anderen (auch älteren) Pfandrechten (zB für
ein Darlehen, mit dem der nun zahlungsunfähige Miteigentümer seine
Wohnung gekauft hat) vor. Die Forderungen der Eigentümergemeinschaft
(zB auf die laufenden Zahlungen in die Rücklage und/oder für die lau-
fenden Betriebskosten) oder die Rückgriffsforderungen der (des) anderen
Wohnungseigentümer(s) werden aus dem Versteigerungserlös zuerst be-
friedigt.
BEISPIEL:
Herr Huber hat eine Altbaueigentumswohnung gekauft. Er und zwei
weitere neue Wohnungseigentümer besitzen relativ kleine Anteile an
der Liegenschaft, die übrigen Anteile stehen im Eigentum der XY Ver-
wertungsgesmbH. Diese ist noch aus dem Ankauf des Hauses hoch
verschuldet, auf ihren Anteilen sind viele Pfandrechte eingetragen.
Die Mehrheitseigentümerin leistet ab April 2003 keinerlei Zahlungen
an die Eigentümergemeinschaft zu Handen des Verwalters. Auf
Grund des mangelnden Zahlungseinganges muss der Verwalter das
auf die Wohnungseigentümergemeinschaft lautende Bankkonto
überziehen. Die laufenden Rechnungen müssen ja weiter bezahlt
werden. Im September 2003 teilt die kontoführende Bank dem Ver-
walter mit, dass der Überziehungsrahmen ausgeschöpft ist und die
Eigentümergemeinschaft den entstandenen Rückstand am Konto
sofort zu begleichen habe. Die nächsten Rechnungen für die Müllge-
bühren sowie die Abwasser- und Wassergebühren kann die Eigentü-
mergemeinschaft nicht mehr bezahlen. Der Verwalter bringt Ende
September 2003 im Namen der Eigentümergemeinschaft eine Klage
gegen den Miteigentümer „XY VerwertungsgesmbH“ hinsichtlich der
von April 2003 bis September 2003 nicht geleisteten Vorauszah-
lungen für die Aufwendungen der Liegenschaft ein und beantragt,
dass die Klage bei den Eigentumsanteilen der Beklagten im Grund-
buch angemerkt werde. Der Klage wird im März 2004 stattgegeben.
Wenn die XY VerwertungsgesmbH bis dahin auch weiterhin keine
laufenden Zahlungen an die Eigentümergemeinschaft geleistet hat,
muss für diese Zeiträume natürlich nochmals Klage geführt bzw. die
schon eingebrachte Klage ausgedehnt werden. Zur selben Zeit stel-
len die Banken, die der XY VerwertungsgesmbH für den Ankauf des