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ANGELEGENHEITEN DER VERWALTUNG
DER LIEGENSCHAFT
Der Eigentümergemeinschaft kommt in Angelegenheiten der Verwaltung
der Liegenschaft Rechtspersönlichkeit zu. Prinzipiell unterscheidet man
zwischen Maßnahmen der ordentlichen Verwaltung (sozusagen den „lau-
fenden Geschäften“) und besonders wichtigen Entscheidungen (außeror-
dentliche Verwaltung).
Als Grundregel gilt, dass bei Maßnahmen der ordentlichen Verwaltung die
Mehrheit der Wohnungseigentümer entscheidungsbefugt ist.
Die Mehr-
heit wird nicht nach Köpfen oder nach Wohnungen berechnet, son-
dern nach den Miteigentumsanteilen.
In Angelegenheiten der außerordentlichen Verwaltung ist in der Regel (mit
einer wichtigen Ausnahme, sie wird später noch dargestellt) Einstimmig-
keit erforderlich.
Noch eine Grundregel: Ist ein Verwalter bestellt, steht ihm – und prinzipiell
nicht mehr der Mehrheit – die Verwaltung der Liegenschaft zu. Das bedeu-
tet aber nicht, dass die Wohnungseigentümer über Angelegenheiten der
Verwaltung der Liegenschaft überhaupt nicht mehr bestimmen dürfen.
Maßnahmen der außerordentlichen Verwaltung darf ein Verwalter nur nach
vorheriger Beschlussfassung durch die Wohnungseigentümer durchfüh-
ren. Aber auch bei Maßnahmen der ordentlichen Verwaltung können und
sollen die Wohnungseigentümer mitreden. Sie können Beschlüsse fassen
und dem Verwalter eine entsprechende Weisung erteilen; dieser hat die
gemeinschaftsbezogenen Interessen aller Wohnungseigentümer zu wah-
ren und die Beschlüsse – außer sie sind gesetzwidrig – umzusetzen, an-
sonsten er schadenersatzpflichtig wird.
Ordentliche Verwaltung
Zur ordentlichen Verwaltung zählen insbesondere
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die ordnungsgemäße Erhaltung der gemeinsamen Teile und Anlagen
der Liegenschaft und die Beseitigung von ernsten Schäden des Hau-
ses, die in einem Wohnungseigentumsobjekt auftreten,
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die Bildung einer angemessenen Rücklage,
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die Aufnahme von Darlehen für Instandhaltungsarbeiten,