160 / 264
152
AK-
Infoservice
■
■
Errichtung eines Müllhäuschens
b) Für alle übrigen Maßnahmen der außerordentlichen Verwaltung ist ein
einstimmiger Beschluss aller Miteigentümer erforderlich. Wenn Einstim-
migkeit nicht erzielt werden kann sondern nur Mehrheit, kann die Mehrheit
über Antrag beim Bezirksgericht im Außerstreitverfahren – wo eine ent-
sprechende Interessenabwägung zu erfolgen hat – die Zustimmung der
Minderheit durch gerichtliche Entscheidung ersetzen lassen und so die
Einstimmigkeit herbeiführen. Das Einstimmigkeitsprinzip gilt also zB für
den Abschluss von Mietverträgen mit Wohnungseigentümern.
Benützungsregelung
Der Abschluss einer „Benützungsregelung“ ist eine Maßnahme der außer-
ordentlichen Verwaltung, für die das Gesetz Sonderregeln vorsieht. Be-
nützungsregelungen betreffen die Nutzung der verfügbaren gemeinsamen
Teile und Anlagen der Liegenschaft.
Zum Beispiel könnte die Aufteilung der Nutzung von im gemeinsamen
Eigentum stehenden Autoabstellplätzen im Hof auf die verschiedenen
Wohnungseigentümer nicht durch entgeltliche Mietverträge zwischen der
Eigentümergemeinschaft und den einzelnen Wohnungseigentümern erfol-
gen, sondern durch Einigung aller Wohnungseigentümer, dass bestimmte
Stellplätze bestimmten Wohnungseigentümern zur Nutzung zugewiesen
werden (Regelung der Benützung). Auch bezüglich einer Waschküche, ei-
ner Sauna oder eines Schwimmbades kommen Benützungsregelungen
vor (zB mit dem Inhalt, wer zu welchen Zeiten diese gemeinsamen Teile
benutzen darf). Eine
Benützungsregelung
muss von den Wohnungsei-
gentümern
einstimmig und schriftlich
getroffen werden.
Falls keine
Einstimmigkeit
zustande kommt, kann jeder einzelne Wohnungseigentü-
mer eine
gerichtliche Regelung über die Benützung
der verfügbaren
allgemeinen Teile der Liegenschaft verlangen. Solange das Verfahren läuft
und noch keine gerichtliche Entscheidung vorliegt, kann eine Mehrheit
von zwei Dritteln der Wohnungseigentümer (wiederum nach Anteilen be-
rechnet) eine „vorläufige Benützungsregelung“ beschließen.
Eine Benützungsregelung (egal ob sie einstimmig erfolgte oder vom Ge-
richt getroffen wurde) kann und sollte im Grundbuch eingetragen werden.
Jedoch wirkt die einmal getroffene Benützungsregelung – selbst wenn sie