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Das Vermögen der Eigentümergemeinschaft
Da die Eigentümergemeinschaft prinzipiell die Pflicht zur Bezahlung aller
laufenden Aufwendungen (Versicherungsprämien, Werklohn von Hand-
werkern, Hausbesorgerentgelt und vieles andere mehr) trifft, ist es not-
wendig, dass sie über ausreichende Geldmittel verfügt. Um den „lau-
fenden Betrieb“ der Liegenschaft zu sichern, braucht die Eigentümerge-
meinschaft also ein Vermögen.
Aus den gesetzlichen Vorschriften über die Eigentümergemeinschaft er-
gibt sich, dass der Gesetzgeber offensichtlich von einem
zweigeteilten
Betriebsvermögen der Eigentümergemeinschaft
ausgeht. Das Vermö-
gen der Eigentümergemeinschaft ist „die Rücklage“ und „die von den
Wohnungseigentümern geleisteten oder geschuldeten Zahlungen für Auf-
wendungen“. Die Wohnungseigentümer haben eine angemessene
Rück-
lage zur Vorsorge für künftige Aufwendungen
zu bilden (gesetzliche
Verpflichtung). Bei der Festlegung der Beiträge zur Bildung der Rücklage
ist auf die voraussichtliche Entwicklung der Aufwendungen Bedacht zu
nehmen. Die Rücklage ist entweder auf einem für jeden Wohnungseigen-
tümer einsehbaren Eigenkonto der Eigentümergemeinschaft oder auf
einem ebenso einsehbaren Anderkonto des Verwalters fruchtbringend (=
verzinst) anzulegen und für die Deckung von Aufwendungen zu verwen-
den (§ 31 WEG).
Mit dieser Definition kann die Rücklage nicht nur zur Deckung der Kosten
von Erhaltungs- und Verbesserungsarbeiten verwendet werden, sondern
zur Deckung ALLER Aufwendungen
für die Liegenschaft, also auch für
die laufenden Betriebskosten.
Man fragt sich daher – wenn aus der Rücklage ohnehin alle Aufwendungen
für die Liegenschaft bezahlt werden können – warum auch noch „die von
den Wohnungseigentümern geleisteten oder geschuldeten Zahlungen für
Aufwendungen“ zusätzlich erwähnt werden.
In der Praxis – vor allem bei professionellen Hausverwaltungen – ist in Ei-
gentümergemeinschaften hinsichtlich der finanziellen Abwicklung der lau-
fenden Bewirtschaftung nämlich eine Art Zweiteilung zu beobachten. Es
wird nicht nur eine Rücklage gebildet, vielmehr werden für die Eigentü-
mergemeinschaft zwei (Geld-)Töpfe gebildet und auch zwei Konten ge-
führt. Die
Rücklage
wird dabei nur für größere Reparaturen oder Verbes-