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8. Gemeinschaftsanlagen:
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Auch hier werden immer wieder neben den Kosten des Betriebes un-
zulässigerweise auch die Kosten von Reparaturarbeiten verrechnet.
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Bei Aufzügen schließt der Vermieter meist mit einer Firma einen War-
tungsvertrag. Wenn dabei vom vereinbarten Entgelt nicht nur die reinen
Betriebskosten (Schmierung, Reinigung und Überprüfung), sondern
auch die Kosten von (kleineren) Reparaturarbeiten umfasst sind, so
darf nicht das gesamte Entgelt als Betriebskosten verrechnet werden,
sondern nur der Teil, der die reinen Betriebskosten umfasst.
Beispiel:
Der Vermieter schließt mit der Firma O einen War-
tungsvertrag über den im Haus befindlichen Lift. Vom ver-
einbarten Pauschalentgelt (€ 3.000,– + 20% USt.) sind auch
eventuelle Kleinreparaturen umfasst. Die reinen Kosten des Be-
triebes wären durch einen Betrag von € 2.100,– + 20% USt. ab-
gedeckt. Dann dürfen in der Betriebskostenabrechnung auch nur
€ 2.100,– den Mietern angelastet werden, der Restbetrag ist in der
Hauptmietzinsabrechnung zu verbuchen.
9. Unwirtschaftliche Kosten:
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Gemäß einer Entscheidung des Obersten Gerichtshofes (OGH
am 27. 6. 1989, 5 Ob 74/88) darf der Vermieter als Betriebs-
kosten nicht solche Kosten verrechnen, die bei vernünfti-
ger Wirtschaftsführung üblicherweise nicht aufgewendet werden.
„Der Vermieter muss sich in Ausübung der Hausverwaltung im
Rahmen des für das Objekt nach Art und Ausstattung Erforderli-
chen halten und nur solche Verwaltungshandlungen vornehmen,
die bei wirtschaftlicher Betrachtungsweise vertretbar sind. Es be-
steht daher die Möglichkeit, dass die vorgeschriebenen Betriebs-
kosten nicht nur dahingehend geprüft werden, ob sie ihrer Art nach
zu den gesetzlichen Mietzinsbestandteilen gehören, sondern auch,
ob sie tatsächlich aufgewendet wurden und im Rahmen einer ord-
nungsgemäßen Verwaltung der Liegenschaft angefallen sind.“
Im konkreten Fall hatten Mieter die ihnen überaus hoch vorkommen-
den Kosten der Gartenbetreuung bestritten. Die in dieser Sache be-
fassten Gerichte führten aus, dass (nur) die Kosten verrechnet werden
dürfen, die im Rahmen der Durchschnittspreise (übliches Preisniveau)