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Ergebnis sie brachte; nicht der Nachweis einer gelegten Abrechnung,
sondern der Nachweis der Betriebskostenhöhe ist maßgeblich.
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Gemäß § 21 Abs 3 MRG ist zur Errechnung des in einem Kalenderjahr
zulässigen Pauschalbetrages
der tatsächliche Betriebskostenauf-
wand des Vorjahres zugrunde zu legen
und nicht etwa der im Vor-
jahr eingehobene Pauschalbetrag.
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Die Höhe der zulässigen Pauschalrate richtet sich nach den – allenfalls
um 10% erhöhten – Betriebskosten des vorangegangenen Kalender-
jahres.
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§ 21 Abs 3 MRG begrenzt bei einer Jahrespauschalabrechnung die
Anhebung des monatlichen Pauschalbetrages gegenüber den Be-
triebskosten des Vorjahres mit einem Betrag bis zu 10%, wobei Mieter
eine Überschreitung dieser 10%igen Grenze im Außerstreitverfahren
bekämpfen können.
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Bei der Berechnung des zu jedem Zinstermin gleich bleibenden Teil-
betrages iSd § 21 Abs 3 MRG, der zur Deckung der im Lauf eines Ka-
lenderjahres fällig werdenden Betriebskosten und öffentlichen Abga-
ben dient, kann der Umstand, dass die Betriebskosten allenfalls nicht
unmittelbar nach Ende eines Kalenderjahres abgerechnet werden und
daher in der Folge
die für das Vorjahr zur Vorschreibung gelangte
Pauschalrate zunächst weiter beibehalten
wird, nicht durch Vor-
schreibung höherer als im Gesetz vorgesehener Pauschalkosten aus-
geglichen werden.
Der Vermieter kann aber
(wenn er zB die Abrech-
nung über die Betriebskosten des Vorjahres imApril erstellt)
das richtig
berechnete monatliche Betriebskostenpauschale
(zB erst ab Mai)
zur Vorschreibung bringen. Zusätzlich kann er – für den Mieter al-
lerdings klar erkennbar – die Differenz zwischen dem vorjährigen,
alten
(zB noch bis April vorgeschriebenen)
Betriebskostenpauschale
und der nach der Abrechnung über die Betriebskosten des Vor-
jahres errechneten neuen Pauschalrate als solche vorschreiben,
muss dies jedoch genau bezeichnen
(zB „Nachforderung aus dem
monatlichen Betriebskostenpauschale für Jänner bis April“)
.
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5 Ob 43/91: Die Vorschreibung von Pauschalraten ist unzulässig, wenn
keine Belege über Betriebskosten des Vorjahres vorhanden sind.
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Unbeachtlich bleibt bei der Pauschalverrechnung, ob der angehobe-
ne monatliche Pauschalbetrag durch die tatsächlich auflaufenden Be-
triebskosten während eines Jahres überschritten wird.
Sollte der Ver-
mieter feststellen, dass das erhöhte Betriebskostenpauschale für
die laufenden Betriebskostenausgaben nicht ausreicht, besteht
für ihn keinesfalls die Möglichkeit, den angehobenen Pauschalbe-