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nung auch richtig sein muss, also nur solche Beträge enthält, die auch
Betriebskosten sind, und überdies dem gesetzlichen Schlüssel ent-
spricht.
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5 Ob 166/06g. In die Jahrespauschalverrechnung von Betriebskosten
und öffentlichen Abgaben sind jene Beträge aufzunehmen, die dem
Vermieter gegenüber im Lauf des Kalenderjahres fällig wurden. Das
gilt auch dann, wenn das Jahr der Fälligkeit und das Jahr der Zahlung
auseinanderfallen. Maßgeblich dafür, ob eine den Bewirtschaftungs-
kosten des Hauses zuzurechnende Kostenbelastung des Vermieters
in die Jahrespauschalverrechnung für ein bestimmtes Jahr gehört, ist
daher immer die Fälligkeit der vom Vermieter zu erfüllenden Forde-
rung. Davon zu unterscheiden ist, dass der Bestandgeber verpflichtet
ist, die tatsächliche Zahlung von Betriebskosten in der jeweiligen Be-
triebskostenabrechnung nachzuweisen, sogar – auf Verlangen – Ab-
lichtungen der Belege über die tatsächliche Bezahlung den Mietern
zu übergeben. Dafür hat der Gesetzgeber dem Vermieter in § 21 Abs
3 MRG eine Frist von zwölf Monaten ab Ablauf des Verrechnungsjah-
res gesetzt. Auch wenn es im Ergebnis zutrifft, dass eine wirksame
Überwälzung von Bewirtschaftungskosten an die Mieter nicht nur die
Fälligkeit der Kosten dem Vermieter gegenüber voraussetzt, sondern
auch, dass der Vermieter sie tatsächlich aufgewendet hat, vermag
dies nichts daran zu ändern, dass die Fälligkeit der Kosten maßgeb-
lich dafür ist, welchem Abrechnungszeitraum Bewirtschaftungskosten
zuzuordnen sind. Daran ändert auch ein Einziehungsauftrag an die
Versicherung nichts (hier hat die Versicherung die im Dezember fällige
Prämie erst im folgenden Jänner abgebucht).
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6 Ob 146/00i:
Die Betriebskosten
verjähren als ein Teil des ge-
setzlichen Mietzinses gemäß § 1486 Z 4 ABGB in drei Jahren. Der
Vermieter kann sie innerhalb dieser Frist einklagen, wenn er sie
innerhalb der Präklusivfrist des § 21 Abs 3 und 4 MRG abgerech-
net hatte.
Für die rechtzeitige Geltendmachung der Betriebskosten
iSd
§ 21 Abs 3 und 4 MRG, also für die Verhinderung durch Eintritt der
Präklusion, genügt eine Aufstellung der Ausgabeposten, die der
Vermieter verrechnen will, samt den Belegen;
wird die ordnungsge-
mäße Abrechnung nicht bestritten, so ist die Verjährung nur nach den
Vorschriften des ABGB zu beurteilen; der Beginn der Verjährungsfrist
ist grundsätzlich an die objektive Möglichkeit der Rechtsausübung ge-
knüpft; die Verjährungsfrist beginnt daher erst zu laufen, sobald der
Geltendmachung des Anspruchs kein rechtliches Hindernis entgegen-