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Verwalterbestellung hat, einen Antrag bei Gericht auf sofortige Bestellung
eines nur
vorläufigen Verwalters
stellen. Ein Dritter könnte in diesem Fall
zB ein Handwerker sein, der in dem Haus eine Reparatur durchführt bzw.
durchführen soll oder auch eine Behörde, die eine „Ansprechperson“ der
Eigentümergemeinschaft braucht.
Wenn ein Verwalter bestellt ist, kommt den Wohnungseigentümern keine
Macht mehr zu, nach außen hin wirksame Handlungen für die Eigentümer-
gemeinschaft zu setzen. Der Verwalter hat nun also – im Gegensatz zur
früheren Rechtslage – ein absolutes Handlungsmonopol. Diese Regelung
ist jedenfalls zu kritisieren.
BEISPIEL:
Die Eigentümergemeinschaft beschließt mit Mehrheit, den bestehen-
den Versicherungsvertrag der Eigentümergemeinschaft zu kündigen
und mit einer anderen Versicherungsanstalt eine günstigere, neue
Gebäudeversicherung (laut Anbot der Versicherung XY vom ...) abzu-
schließen. Ist ein Verwalter bestellt, muss diesem eine Weisung er-
teilt werden, die Beschlüsse nach außen hin (gegenüber den Versi-
cherungsanstalten) umzusetzen. Die Mehrheit kann den alten Versi-
cherungsvertrag nicht (mehr) selbständig kündigen. Setzt der Ver-
walter die Weisung nicht um, bleibt der alte Versicherungsvertrag
bestehen. Den Schaden, den die Eigentümergemeinschaft daraus
hat, muss sie mittels einer Schadenersatzklage gegen den Verwalter
geltend machen.
Nach früherer Rechtslage hatte der Oberste Gerichtshof der Eigentümer-
gemeinschaft eine Handlungsmacht nach außen hin nicht abgesprochen;
die Versicherung musste eine wirksam beschlossene Kündigung durch
einen schriftlich bevollmächtigten Vertreter der Eigentümergemeinschaft
akzeptieren.
Wenn ein Verwalter bestellt ist, sollte auch ein
Eigentümervertreter
aus
dem Kreis der Wohnungseigentümer gewählt werden. Der Eigentümerver-
treter vertritt die Eigentümergemeinschaft prinzipiell nur gegenüber dem
Verwalter, wenn dieser wegen seiner eigenen Interessen die Interessen
der Gemeinschaft nicht ausreichend wahrnehmen kann. Dies ist etwa
dann der Fall, wenn die Eigentümergemeinschaft den Verwalter kündigt
oder ihn auf Schadenersatz klagt.