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Solange im Haus noch Mietverhältnisse aus der Zeit vor Wohnungseigen-
tumsbegründung bestehen, werden die Betriebskosten bei den Woh-
nungseigentümern nach demselben Verteilungsschlüssel aufgeteilt, der
für die Mietverhältnisse maßgeblich ist. In den meisten Fällen wird das der
Nutzflächenschlüssel sein.
Abweichender Aufteilungsschlüssel
a) Vereinbarter abweichender Aufteilungsschlüssel
Eine Änderung des gesetzlichen Verteilungsschlüssels kann durch
ein-
stimmige schriftliche Vereinbarung aller Wohnungseigentümer
ver-
einbart werden. Bei bereits bestehenden Wohnhausanlagen sind ein-
stimmige Vereinbarungen in der Praxis aber wohl so gut wie nie zu er-
reichen. Daher werden solche Regelungen meist bei der Begründung
von Wohnungseigentum getroffen. Vor allem bei Reihenhausanlagen,
wenn hinsichtlich der Beziehungen der Wohnungseigentümer zu- und
untereinander ein gewisser „Einfamilienhauscharakter“ gewünscht ist,
empfehlen sich entsprechende Vereinbarungen bereits im Wohnungsei-
gentumsvertrag.
Bei der Wohnungseigentumsbegründung im Altbau wird meistens ver-
einbart, dass die Aufwendungen für die Liegenschaft nach dem Nutz-
flächenschlüssel verteilt werden. Dadurch werden aber die Eigentümer
„schlechterer“ Wohnungen gegenüber der gesetzlichen Normalrege-
lung (Aufteilung nach Nutzwert) benachteiligt.
BEISPIEL:
Eine 50 m² große Wohnung im Erdgeschoß mit voller Straßenlage hat
sicher einen geringeren Nutzwert als eine 50m. große Wohnung im
Dachgeschoß mit Grün- und Ruhelage und einer 30 m² großen Ter-
rasse. Ist eine Aufteilung der Aufwendungen nach dem Nutzflächen-
schlüssel vereinbart, haben aber beide Wohnungen einen gleich ho-
hen Anteil an den Kosten.
Einstimmige Vereinbarungen werden frühestens für die dem Zeitpunkt der
Vereinbarung nachfolgende Abrechnungsperiode wirksam (zB Wenn die
Abrechnungsperiode das Kalenderjahr ist, wird eine Vereinbarung vom
12.01.2007, in der ein abweichender Aufteilungsschlüssel festgelegt wird,
erst für das Kalenderjahr 2008 wirksam).