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Was tun bei Pflichtverstößen des Verwalters?
Ist ein einzelner Wohnungseigentümer mit dem Verwalter zurecht unzu-
frieden und/oder fühlt er sich zurecht geschädigt, braucht er für wirksame
Maßnahmen gegen den Verwalter oft die Mehrheit der Wohnungseigentü-
mer. Der Verwalter ist ja Vertragspartner der Eigentümergemeinschaft.
Zusammenfassend seien nochmals folgende Maßnahmen dargestellt:
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Ordentliche oder Außerordentliche Kündigung des Verwaltungsvertrages
Diese kann nach einem diesbezüglichen Mehrheitsbeschluss von der Ei-
gentümergemeinschaft ausgesprochen werden.
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Minderung des mit dem Verwalter vereinbarten Entgelts
Die Eigentümergemeinschaft kann bei groben Pflichtverletzungen des
Verwalters neben allfälligen Schadenersatzansprüchen auch eine Herab-
setzung des mit dem Verwalter vereinbarten Entgelts verlangen. Diese He-
rabsetzung muss von der Eigentümergemeinschaft mit Klage geltend ge-
macht werden. Ist ein Eigentümervertreter bestellt, hat dieser die Klage
einzubringen, in der Praxis durch einen von ihm bestellten rechtskundigen
Vertreter (Rechtsanwalt). Die Herabsetzung erfolgt nach Maßgabe der mit
dem Pflichtverstoß einhergehenden Minderung des Nutzens aus der Ver-
waltertätigkeit.
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Schadenersatzklage der Eigentümergemeinschaft gegen den Verwalter
Ein professioneller Hausverwalter ist in der Regel auch als Sachverständi-
ger im Sinn des § 1299 ABGB anzusehen. Er haftet für eine Besorgung der
ihm übertragenen Geschäfte entsprechend der besonderen Sach- und
Rechtskenntnisse, die man diesem Berufsstand unterstellt. Die Eigentü-
mergemeinschaft muss in einem Schadenersatzprozess eine Fehlleistung
(gemessen an der besonderen Sach- und Rechtskenntnis des Verwalters)
und einen daraus bei der Eigentümergemeinschaft eingetretenen Scha-
den nachweisen. Der Verwalter muss beweisen, dass ihn kein Verschul-
den trifft. Beweislastumkehr! Nicht die Wohnungseigentümer müssen sein
Verschulden beweisen. Die Regelungen zeigen deutlich, dass man bei der
Unzufriedenheit mit der Verwaltung meist nur dann „weiter kommt“, wenn
man die Mehrheit hinter sich hat bzw. die Mehrheit dazu bewegen kann,