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entsprechend vorzugehen. Bleibt die Mehrheit untätig, hat man als einzel-
ner Wohnungseigentümer aber doch auch Möglichkeiten gegen einen
pflichtwidrig handelnden Verwalter vorzugehen.Vorweg sei nur angemerkt,
dass der einzelne Wohnungseigentümer wegen einer Pflichtwidrigkeit des
Verwalters nicht einfach seine an die Eigentümergemeinschaft zu leisten-
den Vorauszahlungen mindern darf, mit der Begründung, dass darin ja
auch das Verwaltungsentgelt enthalten sei. In der Regel ergeben sich für
den einzelnen Wohnungseigentümer nur dann Ansprüche gegen den Ver-
walter, wenn ihm diese durch das Gesetz ausdrücklich eingeräumt wer-
den. So kann etwa ein einzelner Wohnungseigentümer mittels Antrag
beim Bezirksgericht
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den Anspruch auf Rechnungslegung gegen den Verwalter geltend
machen;
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beantragen, dass dem Verwalter bei Verstößen gegen seine gesetzli-
chen Verpflichtungen die Einhaltung dieser Pflichten aufgetragen wird;
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den Verwalter wegen grober Pflichtwidrigkeiten vom Gericht abberufen
zu lassen.
Ob auch ein einzelner Wohnungseigentümer Schadenersatzansprüche
aus Vertragsverletzung gegen den Verwalter geltend machen kann, muss
eher „vorsichtig“ beurteilt werden. Der Verwalter ist ja Vertragspartner der
Eigentümergemeinschaft. Wenn dieser den Vertrag und die damit im Zu-
sammenhang stehenden Pflichten verletzt, steht in der Regel nur dem
Vertragspartner – der Eigentümergemeinschaft – ein vertraglicher Scha-
denersatzanspruch aus der Vertragsverletzung zu. Allenfalls könnte der
einzelne Wohnungseigentümer aus dem zwischen der Eigentümer-ge-
meinschaft und dem Verwalter bestehenden Verwaltungsvertrag vertrag-
liche Ansprüche ableiten, wenn man Bestimmungen dieses Vertrages als
vertragliche Vereinbarungen mit Schutzwirkungen zugunsten Dritter (näm-
lich zugunsten der einzelnen Wohnungseigentümer) werten kann. Zum
Antrag bei Gericht, dem Verwalter bei Pflichtverstößen die Einhaltung sei-
ner Pflichten auftragen zu lassen, sei noch auf folgende Entscheidung (5
Ob 64/99v) des Obersten Gerichtshofes hingewiesen: Damit ist die Durch-
setzung aller den Verwalter von Wohnungseigentum typischerweise tref-
fenden Pflichten ins außerstreitige Verfahren verwiesen; der Antrag
braucht sich nicht auf die im Gesetz ausdrücklich genannten Pflichten zu
beschränken. Im konkreten Fall wurde gegen den gekündigten Verwalter
im Außerstreitverfahren durchgesetzt: Herausgabe von Verwaltungsunter-
lagen und des aus der Geschäftsgebarung sich ergebenden Überschus-
ses; Enthaltung jeder weiteren Verwaltungstätigkeit.