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3 hat Nutzwert 102) zur Summe der Nutzwerte aller Wohnungseigentum-
sobjekte der Liegenschaft (zB 1346) in Beziehung gesetzt. Die sich so er-
gebende Bruchzahl (in unserem Beispiel 102/1346) entspricht also dem
Verhältnis des Nutzwerts der konkreten Wohnung zum zusammengerech-
neten Nutzwert aller Wohnungseigentumsobjekte. Mit dieser Bruchzahl
wird auch der Eigentumsanteil dieses Wohnungseigentümers an der Lie-
genschaft ausgedrückt. Der Wohnungseigentümer der Wohnung Top 3
wird mit 102/1346 Anteilen Miteigentümer der Liegenschaft, mit diesen
Anteilen ist untrennbar verbunden das Wohnungseigentumsrecht (= Nut-
zungs- und Verfügungsrecht) an der Wohnung Top 3.
Wenn jemand schon „schlichter Miteigentümer“ einer Liegenschaft ist und
er aber auch Wohnungseigentum an einem bestimmten Objekt erwerben
möchte, muss er mindestens einen so großen Anteil (Mindestanteil) an der
Liegenschaft erwerben bzw. besitzen, wie das Nutzwertverhältnis seines
Objektes beträgt. Ist jemand bereits zB mit (vorläufig festgesetzten)
70/1400 Anteilen (also zu 5 %) Miteigentümer der Liegenschaft und will er
Wohnungseigentum an Top 3 erwerben, müssen seine Miteigentumsan-
teile im Zuge der Wohnungseigentumsbegründung entsprechend korri-
giert werden. Um Wohnungseigentümer der Top 3 zu werden, muss man
ja jedenfalls 102/1346 Miteigentumsanteile (7,58 %) an der Liegenschaft
erwerben, damit mit diesen Anteilen Wohnungseigentum an Top 3 verbun-
den werden kann. Grundlage für die Berechnung der Nutzwerte ist die
Nutzfläche.
Nutzfläche (Nfl)
Die Nutzfläche ist die gesamte Bodenfläche eines Wohnungseigentums-
objektes abzüglich der Wandstärken und der im Verlauf der Wände befind-
lichen Durchbrechungen (Türöffnungen). Treppen, offene Balkone und Ter-
rassen sowie Keller- und Dachbodenräume, soweit sie ihrer Ausstattung
nach nicht für Wohn- oder Geschäftszwecke geeignet sind, und die Fläche
des Zubehörs einer Eigentumswohnung sind bei der Berechnung der Nutz-
fläche nicht zu berücksichtigen. Hingegen sind Loggien – also Balkone
oder Terrassen, die nur nach einer Seite hin offen, sonst aber von Wänden
umfasst sind – bei der Berechnung der Nutzfläche einzubeziehen.
Nutzwert (NW)
Der Nutzwert ergibt sich aus der Nutzfläche des Objekts und Umständen,
die den Wert des konkreten Wohnungseigentumsobjekts im Vergleich zu
anderen Objekten im selben Haus nennenswert erhöhen oder auch ver-