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mindern. Diese Umstände werden durch
Zu- oder Abschläge
zur Nutz-
fläche berücksichtigt. Das Ergebnis dieser Rechenoperation ist der Nutz-
wert einer Eigentumswohnung.
Werterhöhende oder vermindernde Umstände sind „nach der Verkehrs-
auffassung“ zu beurteilen, heißt es im WEG. Es gibt zur Nutzwertberech-
nung keine fixen gesetzlichen Vorgaben. In der Praxis hat sich bei den
Sachverständigen, die zur Parifizierung herangezogen werden, eine Art
Katalog von – prozentmäßig ausgedrückten – Zu- und Abschlägen für die
üblichen werterhöhenden oder -vermindernden Umstände entwickelt.
Die werterhöhenden oder -vermindernden Umstände sind zB die Stock-
werkslage (Erdgeschoßwohnungen haben einen geringeren Nutzwert als
gleich große Wohnungen in mittleren Geschossen) oder die Orientierung
des Wohnungseigentumsobjekts innerhalb des Hauses (straßen- oder
hofseitige Lage, Nordlage oder Südlage).
Prinzipiell findet auch die Art des Wohnungseigentumsobjektes einen Nie-
derschlag bei der Ermittlung des Nutzwertes. So werden etwa in der Re-
gel Geschäftsräumlichkeiten, Büros oder Arztordinationen höher bewer-
tet, als gleichartige Wohnungen; Lagerräume und Abstellplätze werden
niedriger bewertet. Besonders berücksichtigt wird bei der Nutzwertfest-
setzung auch das „Zubehör“ eines Objekts, also die Teile der Liegen-
schaft, die mit einer bestimmten Wohnung „verbunden“ sind; zum Bei-
spiel Kellerabteile oder Gartenflächen, die einer bestimmten Eigentums-
wohnung zugeordnet sind. Solches Zubehör kann eine bedeutende Auf-
wertung einer Wohnung darstellen. So kann es sein, dass eine Erdge-
schoßwohnung – wenn mit ihr das Recht zur Benützung eines bestimmten
Gartenanteils verbunden ist – einen höheren Nutzwert hat, als eine gleich
große Wohnung im zweiten Stock.
Der Nutzwert ist in einer ganzen Zahl auszudrücken, wobei Teilbeträge
unter 0,5 abgerundet und ab 0,5 aufgerundet werden. Auch die Zuschläge
für die Ausstattung mit Zubehörobjekten sowie mit offenen Balkonen und
Terrassen sind in einer ganzen Zahl auszudrücken. Sonstige werterhö-
hende oder wertvermindernde Unterschiede, die insgesamt nur einen Zu-
schlag oder Abstrich von nicht mehr als 2 % rechtfertigen würden, sind zu
vernachlässigen. Gibt es keine Zuschläge oder Abstriche, stimmen Nutz-
fläche und Nutzwert (bis auf die Rundungsdifferenz) überein.