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Zu geringe Instandhaltungsrücklage
In Althäusern werden viel zu geringe monatliche Beiträge zur Rücklage oft
so lange eingehoben, wie der Verwerter (Verkäufer) noch einen sehr
großen Miteigentumsanteil besitzt; er möchte entsprechend wenig zum
Vermögen (zu der für Erhaltungs- und Verbesserungsarbeiten angespar-
ten Rücklage) der Eigentümergemeinschaft beitragen. Notwendige Erhal-
tungsmaßnahmen werden auf einen Zeitpunkt verschoben, zu dem der
Verwerter schon viele oder alle Wohnungen verkauft hat und ihn die Sanie-
rungskosten des Hauses nicht oder kaum mehr treffen.
Wird keine Rücklage angespart, mag das zwar die laufenden Kosten nied-
rig halten. Im Fall von größerem Sanierungsbedarf kann dies aber bedeu-
ten, dass auf einmal von jedem einzelnen Wohnungseigentümer ein vier-
oder gar fünfstelliger Betrag für die Baumaßnahmen aufgebracht werden
muss. Wurde keine ausreichende Rücklage als Sondervermögen der Ei-
gentümergemeinschaft gebildet und haben die Miteigentümer die fälligen
Kosten der Arbeiten anteilig zu tragen, so besteht bei „Ausfall“ eines Mit-
eigentümers wegen Zahlungsunfähigkeit auch die Gefahr, dass die üb-
rigen mehr als ihren Anteil zu bezahlen haben. Bei vorausschauender Bil-
dung einer entsprechenden Rücklage (jeder einzelne Wohnungseigentü-
mer kann die Bildung einer angemessenen Rücklage im Außerstreitver-
fahren bei Gericht beantragen!) kann dies nicht passieren.
Risiko grundbücherlicher Belastungen
Viele Althausverwerter kaufen Zinshäuser zu einem großen Teil oder sogar
bis zu 100 % fremdfinanziert. Diese Kredite sind in der Regel auf der Lie-
genschaft grundbücherlich sichergestellt. Besonders problematisch sind
jene Fälle, in denen nicht nur die den Althauskauf finanzierende Bank son-
dern zusätzlich andere Gläubiger ihre Forderungen grundbücherlich si-
chergestellt haben. Der Käufer eines Liegenschaftsanteils möchte diesen
aber natürlich unbelastet übernehmen, was in der Regel auch vertraglich
vereinbart wird. Bei der Kaufabwicklung ist es einem juristischen Laien
aber praktisch unmöglich zu kontrollieren, ob die gewünschte Lastenfrei-
stellung auch entsprechend durchgeführt wird.
Zu wünschen wäre, dass der - meist vom Vertragserrichter (Rechtsanwalt
oder Notar) treuhändig übernommene -
Kaufpreis an den Verkäufer erst
dann weitergeben
wird, wenn die vertraglich zugesicherte
Lastenfrei-
stellung
(Löschung der Pfandrechte) bezüglich des gekauften Anteils
be-
reits durchgeführt
wurde.