98 / 264
90
AK-
Infoservice
Im Wohnungseigentumsgesetz (§ 37 Abs 1) ist lediglich vorgesehen, dass
der Wohnungseigentumsorganisator die mit dem Wohnungseigentums-
bewerber vereinbarte Leistung nicht vor der grundbücherlichen Anmer-
kung der Einräumung von Wohnungseigentum übernehmen darf. Diese
Verpflichtung ist sanktionslos und schützt, selbst wenn sie eingehalten
wird, auch nicht davor, dass bereits bestehende grundbücherlich sicher-
gestellte Pfandrechte ungelöscht bleiben und gegen den Käufer dann gel-
tend gemacht werden.
In vielen Fällen finden sich folgende Vertragspassagen: „Der Verkäufer
haftet dafür, dass die vertragsgegenständlichen Liegenschaftsanteile frei
von allen bücherlichen Lasten in das Eigentum des Käufers übergehen“
oder „Der Verkäufer haftet dafür, dass die vertragsgegenständlichen Lie-
genschaftsanteile frei von allen bücherlichen Lasten sind“. Diese Klauseln
sind aber keine ausreichende Sicherheit für den Käufer dafür, dass er tat-
sächlich lastenfrei erwirbt! Sie sind nur Haftungsvereinbarungen.
Wenn der verkaufte Liegenschaftsanteil auch nach Zahlung des vollen
Kaufpreises und entgegen der Vereinbarung im Kaufvertrag mit Hypothe-
karkrediten belastet ist, muss der Käufer die Lastenfreistellung extra ein-
klagen. Wenn der Verkäufer aber nicht liquide ist, besteht die Gefahr, dass
der Käufer zusätzlich zum Kaufpreis den vom Verkäufer aufgenommenen
Kredit (teilweise) zurückzahlen muss, obwohl er ja schon den vollen Kauf-
preis für die angeblich lastenfreie Wohnung bezahlt hat. Unter Umständen
wären aber noch Schadenersatzansprüche gegen den Vertragserrichter
möglich.
TIPP:
Das Grundbuch sollte persönlich oder durch den eigenen Anwalt auf
eventuelle Belastungen (Hypothekarkredite) und darauf, ob Woh-
nungseigentum bereits begründet wurde, kontrolliert werden.
Solidarhaftung bei baubehördlichen Ersatzvornahmen
Wenn man eine Wohnung in einem Haus kauft, das eine sehr schlechte
Bausubstanz aufweist, muss man sich auch des Risikos bewusst sein,
dass die Baubehörde auf Grund von Baumängeln einschreiten kann.
Sollten behördliche Bauaufträge erteilt worden sein und diese vom Ver-
walter, von der Eigentümergemeinschaft bzw. den Miteigentümern nicht
befolgt werden oder wenn Gefahr in Verzug ist, kann die
Baubehörde
, um
die Sicherheit zu gewährleisten, eine
Ersatzvornahme
anordnen. Dabei